--专访云南省建设厅厅长冯志成

    五年，意味着什么？N个人有N种理由，或许它是人生道路上所必经的一个小小周期--人长高了，见识多了，心理也更趋成熟。事物都是在不断发展的，万事万物或多或少都会在这五年的积淀中实现某种“跨越”，而这五年，对于云南房地产来说，又意味着什么？当我们开始着手制作《云南房地产5年发展蓝皮书》（名盘卷）时，更多地是在思索--五年，云南地产业做了什么？未来该怎么走？

    五年，对于一个人来说，意味着一次变化，但对于刚起步不久的云南房地产来说，却是一次厚积薄发的“蜕变”。厚积的资本在哪里？也许只有时间。时间，才是云南房地产厚积过程当中不可或缺的“营养”。

    厚积　云南房地产底气十足

    阳光楼市：您觉得云南省房地产市场的发展空间到底有多大？

    冯志成：我认为很大很大。去年整个云南房地产才162亿，仅相当于沿海一个市的房地产总量。我省有4400多万人口，按平均每年1%的城市化率，就有40多万人的需求量。去年城镇化率增加1.5%，就有60万人的新增城市人口需要住房。现在很多群众的住房还存在不少问题，比如面积过小、功能不全、环境有待改善等等，这些都拉动了对住房的消费。因此，无论昆明还是整个云南，房地产的泡沫极少，90%以上都是消费行为，真正作为投资行为的不多，云南还处在房地产发展的初级阶段，云南的房地产依旧能做大做强。

    阳光楼市：您如何看待云南省尤其是昆明市的二手房市场？

    冯志成：二手房交易是房地产市场的重要组成部分，是适应城镇不同收入家庭需要、构建市场供应梯级结构的重要形式，是房地产市场发展成熟的标志之一。房地产市场发展到一定程度时，存量交易将逐渐增加，继而超过增量交易。

    我省存量住房交易（俗称“二级市场”）自1998年开放后，大多数城市一直处于“启而不动，开而不活”的状态，昆明市也只有极少量的已购公房上市。对此，省委、省政府一直十分关注，有关部门也多次研究，几次出台降低入市门槛、激活二级市场的政策措施。近两年来，随着国家和省内促进房地产市场持续健康发展政策的实施和新型住房体制的建立完善，昆明市和部分城市的二级市场逐步活跃，为城市低收入家庭解决住房问题、为较高收入者继续提高住房水平提供了平台。

    从昆明目前的情况看，存量房（即二手房）的成交价格在增长但增幅不大，这与昆明市土地资源有限，市场需求量大，房产有一定增值空间有关。从资源供给、市场需求、居住条件、增值空间以及土地使用成本、建材价格等多种因素综合分析，昆明市目前商品房（含增量、存量）的销售量、销售价格以及省内外的购买比例等都属正常，商品房价格稳定，市场发展健康。此外，据昆明市有关部门提供的情况，国家宏观调控政策出台后，昆明市房地产市场反应平静，未出现大量抛售房屋现象，交易和中介市场运转正常，说明投机性购房的情况即使存在也是极有限的。

    市政篇 市政设施市场运作

    阳光楼市：中国的城市化进程已到起飞的前夜，您作为建设厅的主要领导，对云南省尤其是昆明市这5年来的城市化进程怎么看？

    冯志成：省委、省政府提出的城镇化、工业化、农业产业化，是相辅相成的。工业化为城镇化提供产业支持和就业机会；城镇化为工业化提供强大的市政基础设施的支撑体系，比如供水和排水系统；城镇化又为农业产业化提供支持，使土地集中规模生产，但是现在财政很困难，拿不出那么多钱，于是提出了“市政基础设施的市场化运作”方案。

    省建设厅从前年开始一直在研究市场化运作的准入机制，以及市政基础设施运营政策，去年都已出台。这两个政策可让各种经济成份投资到市政基础建设上，保证投资者得到社会的平均利润，所以一些大企业对这个思路相当感兴趣。

    在城市建设上还有个土地经营问题，我们主张政府要垄断一级市场，通过“招拍挂”的形式，促进企业公平竞争，把土地收益的部分控制在政府手上，借以强化市政基础设施建设。

    薄发　云南房地产势将腾越

    价格篇 即使涨，也是稳稳地小幅上涨

    阳光楼市：对于云南房地产市场，人们议论最多的仍旧是房价问题，对此您怎么看？

    冯志成：去年昆明市的平均房价超过2700元/平方米，涨声一片，这是有原因的。当土地成本、建安成本都在增加时，涨也有其合理性。这从我们最新统计的数据就可看出来：

    2004年底以来，开发用地的购置成本上涨了，钢材、水泥等主要建材价格上涨了，均导致开发成本的增大（据有的开发企业测算，住房单位成本因此而增加约300元，其中仅钢材一项就增加成本150元）。如此大的涨幅，要通过压缩企业利润空间来全部消化是不可能的。房价适度上涨也是客观的。

    据昆明市有关部门提供的信息显示，今年4月份昆明市商品住宅平均价格为2768元，上涨幅度仅为4.1%，较3月份下降了6.8个百分点，处于平稳状态。非住宅平均价格为5921元，下降20.5%，为消化空置量相对较大的非住宅创造了空间。

    不过，据我们初步分析，今年下半年，我省房地产开发投资增幅有可能进一步回落，但绝对数尚有增加的可能。如果商品房销售量仍持续下降，则有可能影响投资者的积极性，同时加剧市场降价的心理预期。

    阳光楼市：对于云南房地产市场，人们议论最多的仍旧是房价问题，对此您怎么看？

    冯志成：去年昆明市的平均房价超过2700元/平方米，涨声一片，这是有原因的。当土地成本、建安成本都在增加时，涨也有其合理性。这从我们最新统计的数据就可看出来：

    2004年底以来，开发用地的购置成本上涨了，钢材、水泥等主要建材价格上涨了，均导致开发成本的增大（据有的开发企业测算，住房单位成本因此而增加约300元，其中仅钢材一项就增加成本150元）。如此大的涨幅，要通过压缩企业利润空间来全部消化是不可能的。房价适度上涨也是客观的。

    据昆明市有关部门提供的信息显示，今年4月份昆明市商品住宅平均价格为2768元，上涨幅度仅为4.1%，较3月份下降了6.8个百分点，处于平稳状态。非住宅平均价格为5921元，下降20.5%，为消化空置量相对较大的非住宅创造了空间。

    不过，据我们初步分析，今年下半年，我省房地产开发投资增幅有可能进一步回落，但绝对数尚有增加的可能。如果商品房销售量仍持续下降，则有可能影响投资者的积极性，同时加剧市场降价的心理预期。

    投资篇  房地产开发投资比例正常

    阳光楼市：近年来我省的房地产开发投资趋势如何？

    冯志成：还是拿数据来说吧，今年1~4月，我省房地产开发投资完成56亿元，增长72.7%，高于全国平均增幅47.8%，高于西部地区38.4％。商品房施工面积1634万平方米，增长66.1%；竣工面积84.8万平方米，增长47.7%；销售面积118.7万平方米，下降5.1%；全省商品房平均价格为1902元，下降3.8%；商品住宅平均价格为1754元，下降4.9%。空置商品房数量下降13.5%，其中空置3年以上的下降36.8%。

    首先，单从数据上看，我省的房地产开发投资增幅的确很大，但这是在基数较低的前提下实现的。同时，房地产开发投资占固定资产投资的比例未超过20%，应为正常。其次，商品房销售面积大于竣工面积，且空置商品房数量继续下降，说明尚无空置压力，房地产市场的供求日趋平衡。第三，商品房施工面积、竣工面积继续增长，说明产业的发展仍具有一定的后续能力。第四，商品房平均价格已出现下降，虽然降幅不大，但说明我省贯彻落实国家的宏观调控政策已初见成效。

    我省房地产市场发展较晚，与全国平均水平相比，长期处于滞后状态。2000年以后的两年间，在大多数省区的房地产市场发展加快，投资高速增长，规模迅速扩大，市场需求明显趋旺之时，我省尚处于平稳的调整时期，投资规模基本维持在1999年的水平。直至2003年，我省房地产开发投资方开始回升，市场需求逐渐活跃，才呈现出供需两旺的势头。

    政策篇 在宏观调控中回归理性

    阳光楼市：您对目前的云南房地产市场怎么看？2005年，省建设厅将如何引导我省的房地产业健康发展？

    冯志成：云南的房地产市场目前是比较健康的，而且还要大发展。省建设厅去年明确提出，所有的县都要引入房地产开发，这样才能做到市政配套、管理规范，形成良好的住宅小区和城市景观。现在还有部分县没有引入，仍在搞小土地批租。对于乡和镇，我们是支持小土地批租的，但希望所有县城都引入房地产开发。

    2005年，省建设厅第一要大力清欠，清理拖欠的工程款和民工工资；第二要继续实行土地“招拍挂”，不论是什么企业，都应在市场上公平地取得土地，建设过程中要求房地产商必须招投标，为房价奠定合理的市场基础；第三，必须有中介机构来监测质量体系，保证建设质量，保护消费者的利益。我们在这些体系上近年来做的工作比较多，今年还要加强。

    下一步省建设厅要让各种经济成份在房地产业中进行公平竞争，通过公平竞争创造更好的品牌，提高质量，平抑房价。如果房地产动作不规范不公平，就难以建立市场体系，就会形成垄断，造成大吃小的局面，房价就会被寡头操控。健康的房地产发展应该由市场来控制，政府的工作就是要为建立阳光、健康的市场创造条件。

    前景篇 “三房”协调发展

    阳光楼市：所有城市都是“带着伤疤长肉”的，针对目前我省房地产市场存在的主要问题，省建设厅将采取怎样的措施来解决这些问题？

    冯志成：衣食住行是构建和谐社会的基本要素。房地产业的发展，要在不断改善城镇人居环境的同时，努力为构建和谐社会服务。在具体工作中，我们要以人为本，“三房并举”。

    首先是关心城镇贫困人口的住房困难，建设廉租住房。今年，全省将建设10万平方米，力争明年春节前入住。其次是关注城镇低收入群体的住房问题，发展经济适用房。年内将采取必要的政策措施，启动1000万平方米经济适用住房建设，逐步解决城镇低收入群体的居住问题。第三是通过规划调控和结构优化，引导开发一批以中小户型为亮点的普通商品房，不断改善中高收入城镇人口的居住条件和居住环境，兼收改善城镇投资环境的功效，努力把城镇化建设推向前进。

    （注：“三房”特指廉租住房、经济适用住房、普通商品房）

    （云南日报）

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