11月19日，昆明气温5-9度，这天是昆明今年入冬以来最冷的一天，但却可能是昆明有史以来地产市场开盘最多的一天：一共7个楼盘开盘。

    开盘相当于产品上市，或者新商店开业，意味着一个楼盘的产品正式上市销售了。不同的是，一般的消费品上市消费者买的是成品，而很多房地产的产品上市只是意味着商品的“可预定”。

    那么，房地产产品的这种预定又意味着什么呢？预定一种商品，最基本的前提应该是确切地认知该商品的质量和数量。普通消费品有工商局和质量技术监督局从宏观上监督质量，房地产产品的质量在“预定”而不是成品的情况下，是否有足够的质量保障，就是一个问题了。

    11月14日，昆明市政府常务会上已经原则通过了《昆明市城市规划管理技术规定》。这个《技术规定》，一方面从城市发展和城市建设的角度，规定了房地产项目对城市建设的责任，另一方面也规定了房地产项目的基本“规划质量要求”。这样，加上早就实行的有关建筑质量、施工质量以及“土地质量”的技术标准和操作规范，房地产产品的土地质量、建筑质量、规划质量已经全部纳入行政管理和行政监督的范围。

    但是，正如食品类商品只能保证符合食品卫生标准但不能保证食品的口味和营养价值一样，房地产的行政管理和行政监督也只能保证产品的基本质量要求，不能保证居住的适合度和财产的保值增值潜力。即使从房地产产品的规划质量看，按照即将实施的《技术规定》，昆明的房地产产品的基本规划质量还有待提高。

    根据田野地产咨询公司对昆明91个在售住宅楼盘的统计，总体来看，建筑容量和绿地率规划控制较好。二环路内的36个楼盘平均容积率只有1.5，远远低于《技术规定》中多层建筑1.8的上限标准；二环路外55个楼盘的平均容积率为1.09，也远远低于多层建筑1.8的上限标准，接近低层建筑1.0的上限标准。此外，二环路内平均绿地率达到了42.6%，二环路外达到了46.8%，非常符合《技术规定》中40%和45%的下限要求。不过，也有少数楼盘例外——有的二环路外的楼盘容积率就超过了高层建筑2.5的上限。

    按照《技术规定》，目前已开发的楼盘中问题较多的体现在这样几个方面：停车位的数量——有的楼盘没有达到0.5/100建筑面积或0.75/100建筑面积的下限；中小学和幼儿园等公共建筑设施的配套——有些1500户以上的楼盘还没有幼儿园和中小学；临街建筑高度和建筑退让指标——有的临街建筑高度远远超过50.20的倾角。

    所以，有了《技术规定》的实施，购房者虽然可以基本不用再担心绿地变房子、会所变超市、6层变7层的问题发生，城市建设也会大大减少新建筑物之间的“补丁”和“裸地”。但是，有了《技术规定》，政府“执法”的责任更重了，开发商的义务更多了，购房者鉴定产品质量的能力也需要进一步提高了。　

    　　田野咨询  文剑武(云南日报）




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