律师提示：中介公司面临的法律风险，不仅仅包括上述案例表现的来自卖方的风险，还有来自买方的风险、操作不规范引起的风险、承诺不当的风险、资金监管不当引起的风险、经纪业务对外合作的风险、经纪人道德风险、客户道德风险等等，因此，中介公司必须建立健全风险识别系统，提高风险识别能力，制定风险防范措施，规范进行操作，尽量避免风险的发生。
上海市建纬律师事务所昆明分所
李俊华、袁仲斌律师
在二手房交易中不仅是买卖双方，房屋中介机构也同样要面临和承担交易中的风险。那么，如何规避风险、如何使一笔交易最终有一个三方共赢、皆大欢喜的结果呢？为此，律师用两个真实案例提醒房屋中介机构：必须建立健全风险识别系统，提高风险识别能力，制定风险防范措施，规范进行操作，才能尽量避免风险的发生。案例一：
[案情介绍]：2002年，何某在某市西区购买了一套高档住房，经过精心装修并配置了高档家具。2004年因工作调动，何某欲出售该房，于是，何某与甲中介公司签订了独家代理合同，约定为方便中介公司带购房者看房，何某将该房的钥匙交给中介公司保管。因该房屋装修及家具配置原因何某报价较高，两个月后，该房仍未达成交易，却发生了屋内价值20000元的进口沙发被损坏的事件，且房屋门锁没有损坏的迹象。后何某将甲中介公司告上法庭，法院最终判决甲中介公司向何某承担相应的损失。
[律师说法]：本案反映的问题在房屋买卖二手市场或房屋租赁市场上普遍存在。一般情况下，委托人（业主）由于种种原因，都愿意在签订代理合同时将拟出售或出租房屋的钥匙交给中介公司保管、使用，而不少中介公司为了带客户看房时的方便，甚至会主动要求或者直接在代理合同中约定将房屋的钥匙交予其保管。但中介公司往往不清楚采取这种做法就要承担房屋的保管风险。
根据我国《合同法》的有关规定，除非当事人另有约定，保管合同至保管物交付时成立。保管期间，保管人应当妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。只有保管是无偿的，并且保管人证明自己没有重大过失的，才不承担赔偿责任。可见，中介公司一旦接受了委托人（业主）所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。本案中，法院正是基于此判决中介公司承担赔偿责任。
因此，中介公司在签订代理合同时，不能只简单考虑工作方便，还应当在接受房屋的钥匙之前，就是否履行对房屋的保管义务、发生房屋损坏及其房屋内财产失窃、损坏如何处理等问题与委托人进行特别约定；在接受房屋的钥匙的同时，应当对房屋室内物品进行登记造册，做好交接工作；在带客户看房时要爱护房屋设施，保管好房屋室内物品，像保管自己的物品那么保管好客户的物品。案例二：急于成交中介公司上了卖方的当
[案情介绍]：任某因在外资企业工作太忙，委托乙中介公司为其在高新开发区附近购买一套二手房；王某以儿子考上大学一时拿不出儿子的入学费为由，决定将自己的房屋卖掉，该房正好在高新区附近，小区环境幽雅，房屋朝向好，非常符合任某的要求。王某向乙中介公司出具了该房屋的产权证复印件，产权证办理的日期为三个星期前，王某声称该房屋没有任何抵押，没有被法院查封，因为当时已经下班，乙中介公司不能马上到产权部门核查该房屋的有关情况，公司遂代任某将25000元定金支付给了王某。双方约定待王某将儿子送到学校返回后（第三天）即办理一切手续，第二天一早，乙中介公司到产权登记部门查询该房情况时发现该房已经抵押给某银行，且因王某欠债50万元，该房屋已经被法院在前一天查封了。乙中介公司急忙联系王某，王某已杳无音信。最后，乙中介公司只得自己向任某赔偿25000元定金。
[律师说法]：本案是中介公司从事经纪业务中房屋产权风险的典型案例。所谓产权风险，是指买卖双方签订买卖合同或交付定金后才发现，由于拟交易房屋的种种问题导致房屋无法交易，或无法办理产权过户手续。二手房产权风险主要体现在房屋是否即将被拆迁、是否已经被抵押、产权共有人是否不同意出售、是否已被出卖等等。在房屋买卖中，确认房屋产权是否存在瑕疵是第一要务。产权证一般无法清晰、完整显示产权现有状态，因此，为使交易顺利进行，中介公司及其经纪人在为客户提供服务过程前应当到房屋产权登记部门查询拟交易房屋的权属情况，包括是否抵押、是否受司法限制等，并如实向买方告知情况。本案中，中介公司虽然查看了产权证，但查询结果却与王某的陈述大相径庭，中介公司在没查清房屋产权的情况下，替任某交纳定金，最终只能自己承担损失。
（春城晚报）