昆明荣城房地产经纪有限公司的办证员小张最近可是忙坏了，她的工作就是负责带领通过该公司买卖二手房屋的客户到昆明市房产交易中心完成过户工作。７月底以来，她往往是同时带领几位客户一起来过户，忙碌地在交易中心一、二、三、六等楼层奔走。“很多人都赶在８月１号前卖房子，因为担心上税。”她解释说。

    尽管关于住房转让所得征收个人所得税的消息早就在昆明坊间流传，但大家都相信，这次是“要动真格的了”。很多人的担心是有根据的。７月２６日，国家税务总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（１０８号文），宣布从８月１日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

    “通知”对昆明二手房交易的影响十分明显，昆明立即掀起了过户高潮，很多人扎堆赶往交易中心进行买卖。８月１日，由于政策传递的时间原因，昆明并未开始征收个人所得税，让人感觉虚惊一场。但昆明大多数市民和业内人士还是对于个税的即将征收反应平静，不约而同地形成了“只是时间早晚问题”的共识。

    “８·１大限”前昆明购房表情

    ８月１日“大限”之前，除了前来交易的人剧增之外，房产交易市场上还出现了两种典型情况，其中一种就是像吴女士这样忍痛降低房价出让房屋的，还有一种情况就是，部分买房者担心８月１日后卖方要交个人所得税，将这笔费用转嫁到房价中。

    “排队、排队，拿号排队。”７月３１日上午，昆明市房产交易中心人头攒动。由于人太多，保安很忙碌，不仅要维持秩序保证安全，还得负责给前来办理产权过户的市民发写着号码的小纸片。一会儿的工夫，几百个号就发完了。“这几天都是这样，人太多了，我们早上８点多钟来上班的时候，外面就人山人海了，听说有些人天不亮就来这里排队了。”一个保安“抽空”告诉记者，这样的场面，也大大增加了他们的工作量。

    二楼的办证大厅更是拥挤，有几个人办完一部分手续从人群中挤了出来，满头大汗，边擦汗边抱怨：“受罪啊，太挤了。” 工作人员也忙得不可开交，地税局已经增加了六七个工作人员，１０多个人同时在办理业务，旁边还有几个工作人员手持喇叭在排队等候办理的人群中宣传政策。为了方便前来办理手续的市民，交易中心完税窗口提高了效率，市民只需出示公证书和房产证，在该窗口进行登记备案后，从８月１日到３１日，仍可按原来的规定办理。

    三楼的公证大厅也是一派忙碌，公证人员连水都忙不上喝，手上的活一直没怎么停，有几位甚至连嗓子都说哑了。昆明市公证处相关负责人告诉记者，这几天大家都放弃了周末休息，全员上班，公证量大大增加，仅７月３０日一天，公证件数就达到了平常的几十倍。

    每层楼上的凳子上都坐满了等待的市民，他们看起来都显得很疲惫，而很多人根本没地方坐，只能或站或蹲在过道和楼梯处。据昆明市房产交易中心的一位工作人员告诉记者，这一天的二手房交易量比平常多出了至少１０倍。

    吴女士在昆明市房产交易中心六楼的查档大厅烦躁地等着工作人员叫到自己的名字，“我已经在这里‘乱’了一上午了，今天早上我一大早就来了，结果对方（买方）一再更改时间，等我上楼来，我前面已经排了一大堆人了。”她一脸懊恼地说，她的儿子则蹲在墙角玩手机，一副百无聊赖的样子。吴女士告诉记者，她的房子是单位的福利房，自己只出了２万块钱就得到了完全产权，去年她们一家买了套大房子，就打算把这套房子卖了。但房子已经在昆明市棕树营某中介处登记了半年多了。标价１５万的房子，曾经有人出过１４万５千元了，但在中介的劝说下，吴女士一直想着房价要涨，就坚持再等等看能不能卖高一点。７月份，她买新房子欠下的一些钱已经到了该还的时候了，她就开始着急，又在几家中介作了登记。就在几位买主都犹豫跟她谈价时，她从中介那里听说了国家出台征收个人所得税的通知，担心自己要上个人所得税，就匆忙作出决定，以１４万的价格把房子出手。她说：“早知道这样，有人出１４５０００元的时候就该卖了，现在没办法，太被动。”

    ８月１日“大限”之前，除了前来交易的人剧增之外，房产交易市场上还出现了两种典型情况，其中一种就是像吴女士这样忍痛降低房价出让房屋的，还有一种情况就是，部分买房者担心８月１日后卖方要交个人所得税，将这笔费用转嫁到房价中，那样自己将会付出更多的钱，所以用中和的方法，在和卖方协商时主动加一部分房价，以促成交易成功。

    “８·１大限”后昆明人相对冷静

    按照国家税务总局的通知，８月１日是执行强征个税的第一天。上午１０时，记者在昆明市房产交易中心看到，前来过户的人依然不少，但跟一天前的火爆情况相比人数已大大减少。值班的保安告诉记者，一早开门时门外已没有前几天那么多人，“不过也有一两百人呢。”他补充说。

    二楼的办证大厅已经不再水泄不通，但完税窗口处还是集中了很多人，昆明市地税局直属征收分局印发的《税收宣传》册大受欢迎，几乎每一个人都去索要，有的人看了宣传材料还不放心，看见哪位工作人员一空闲就盯着问个不停。不久前在北市区买了新房子的毛女士和丈夫蹲在过道上，仔细研究《税收宣传》册。她说：“我们搬走了，黄瓜营的房子一直没人住，想想还是把它卖掉了。不过来过户才认得税收的事，先了解了解再说，不行只好不卖了。”

    在《税收宣传》册上，昆明市对个人住房交易中税收政策作了这些规定：自２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税；自２００６年６月１日后，个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；自２００６年６月１日后，个人将购买超过５年（含５年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

    记者发现，宣传册上并不涉及个人所得税征收问题。对此，昆明市地税局相关人士解释称，由于政策的传递有一个时间的过程，目前昆明尚未接到执行个税征收政策的相关详细通知，因此昆明并未开始征收二手房个税。

    经过认真的研究和咨询，毛女士被告知，她的房子属于免征营业税的范围，同时也不存在缴纳个人所得税的问题，因此她可以交易了。上午１０时４０分，得到这样的答案后，毛女士和买方高兴地去办理其他相关手续去了。

    昆明暂时没有对征收二手房个人所得税的时限作出规定，这让之前如临大敌的很多市民松了一口气，同时也使得很多买房人和卖房人开始暂时冷静下来，不再像几天前那样狂热。在房产交易中心三楼的公证大厅记者看到，很多人脸上的表情都从容了许多。

     强征个税将带来什么？

     ７月２７日，国家税务总局又发布《进一步明确个人转让住房所得征收个人所得税有关问题》的通知，强调此次不是出台新政策，只是对原有规定的进一步完善和细化，是要加强征管。

    的确，关于个人转让住房所得税征收对许多人来说早已不再是什么新鲜的事情了，在广州，二手房市场已从今年１月１日起开始强制征收个税，业主对税收政策的变化已经波澜不惊。但业内人士指出，对于房价在全国尚不算太高的昆明来说，如果２０％的个税政策真正实行，引起的震动也不会太小。

    尽管昆明尚未开征二手房个人所得税，但对此观点，很多房产中介机构都持赞同意见。丹霞路一位做了多年房产中介的老板告诉记者，如果个人所得税开征，至少会导致很多新“情况”出现：

    首先是租房市场会开始变化。他介绍说，最近一段时间以来，昆明市房屋租赁市场走俏，很多中介都面临无房可租的局面，很多房子都流通到了买卖市场，同时大量毕业生走向社会，房租于是一涨再涨。去年每个月５００元左右的房子，平均都涨了１００元以上。８月１日后，由于担心税收问题，很多房源可能会集中到租赁市场，这将导致房屋租赁价格发生变化，一些房屋租金会出现下跌。

    同时，７月底几乎所有的中介都迎来了售房高峰，有时同时有多套房子赶着过户，但８月１日后的一段时间里房子交易肯定会受到影响，这将使一些屯房的中介遭受重创，特别是一些小公司。如果这些小公司关门倒闭，那么房屋中介行业将会面临一次革命。

    炒房行为也会在一定程度上受到抑制。目前来看，昆明市场上买房的人居多，而很多盯上二环路以内小户型二手房的买家都有明显的投资意图，很多人看重了这些地段房价的升值空间和租房的走俏。同时，投资二环路以外的大户型房子的回报时间相对长一些，投入的成本也更高。但强征２０％的个税加上全额营业税和其他相关税费，使二手房的投资成本大幅提升，投资者的获利空间大大降低，这也将使部分二手房投资者处于观望状态，从而使炒房行为在短期内受到抑制。

    当然，房价的再次提高则是众多中介和市民的共识：因为卖方肯定会把成本转嫁给买方，而这样就只有提高房价。这样的共识似乎也不无道理，７月２９日，记者在昆明市塘双路的一家中介公司遇到了特地前来让中介把他的房子涨价的王先生。“昆明房价肯定还会涨的，我多付出税的部分，肯定要让买房子的人出，不然我还赚什么？”他说得很直接。他一年前在盘龙江边买了一套小户型的房子，出租一年了，现在看房价在涨，打算拿出来卖。他告诉中介：“我的房子不急，慢慢卖，等到合适的价格再出手。”

    无论如何，虽然昆明目前尚未提出强征二手房转让个人所得税的时间表，但对于大多数房产交易者来说，了解更多资讯和政策，做好了应对的心理准备尤其重要。

    　　　  周海芬／文  田 鸿／图（滇池晨报）