新一轮调控剑指土地

    近日，从全国土地调控工作座谈会传来重要消息：国家将进一步把最严格的土地管理制度落到实处，加大土地调控力度。

    此次座谈会讨论的核心是如何贯彻日前国务院发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，该《通知》被业内人士视为近期土地调控的总结和升华版本：明确地方政府权责，提出了提高新增建设用地有关税费标准，统一制定工业用地出让最低价制度，调整分配机制解决“土地财政”，强调保障被征地农民长远生计等在内的八项措施。

    根据国务院的要求，有竞争性的工业用地实现“招拍挂”后，将恢复到基准地价水平，相比原来的价格会有40%～60%的提高。这意味着，最后一个有可能廉价获取土地的“口子”被堵上。

    土地的价值，决定于各方力量为之拼争所付出的代价。如同石油一样，土地的稀缺性决定了其价值。

    本轮土地调控并未提到过要降低地价。这也许可以理解为，相关部门因土地的稀缺而承认“高地价时代”已经来临，而目前土地的相关政策则是为了迎接和规范“高地价时代”的土地市场。这从“价高者得”到现在以招标为主的土地转让方式的变化可见一斑。

    值得一提的背景是，去年7月初，国务院《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（21号文）出台，对资源定价改革提出具体目标，要求有关部门理顺资源性产品的价格，加快资源定价的市场化进程，并具体要求改革水、电、天然气、土地的价格体制。

    去年10月28日，由国家发改委牵头召开的“资源价格改革研讨会”上，财政部、国土资源部等部委共论“资源价格改革”，其中透出的一个强烈信号就是——水、电、石油、天然气、土地等资源价格改革的路线图即将成形。

    所谓“资源价格改革”，就是合理地调整和改革国内煤炭、石油、电力、土地、水等重要资源的价格形成机制，以促进资源的节约和合理利用，其最终目标就是建立反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格形成机制。完善土地价格形成机制的核心是，使土地价格真实反映土地市场供求和土地价值，反映土地资源的稀缺状况。严格控制行政划拨用地范围，扩大经营性用地招标、拍卖、挂牌出让方式的范围，减少协议出让土地的数量。

    “经营性土地‘招拍挂’不等于土地市场化的资源配置，也不能反映土地的真实价格。”北京华远集团总裁任志强指出。在这种情况下，即使政府出于行政压力或调节市场供需的良好愿望而不抬高地价，但现行的“招拍挂”政策仍然会产生价高者得之的结果。而且，更重要的是，简单的供求曲线并不能解决地价上涨的问题。

    无论是土地出让金改革还是土地违法的“问责制”，或者是在全国重点区域设置土地监察局，其核心还是为了解决上述问题。

    至此，国家土地宏观调控线路逐步清晰：以征地成本提升和新增建设用地有偿使用费缴纳标准提升为主体，加大保护耕地力度，保护农民权利；以规范土地出让金管理和强化对土地违法违规行为为主体，加强对地方政府财政和违规监督检查；以最低工业用地出让标准和规范土地出让行为为主体，为地方政府财政规范奠定基础；最后，以土地督察和加强土地问责制为核心，提升地方政府的土地管理水平。  

    ■链 接

    日前，国务院出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，建设用地相关税费标准将提高。

    通知提出，将提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

    今后将禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

    农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。

    通知规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

    (春城晚报）