在北京期房平均成交价格高达7549/平方米的情况下，却有一些楼盘售价仅为1000多元/平方米，这类楼盘为农村集体所有的“小产权房”。可否大量开发“小产权房”以抑制爆涨的房价？国土资源部正在酝酿欲把农村集体建设用地和城市建设用地纳入统一规划。
在北京,距广安门50分钟公交车程的一楼盘，一套90多平方米的楼房，其售价仅为10万多元；在相同地段甚至更偏远的楼盘，同样的面积，售价却高达30万元。为何差别如此之大？因为前者为农村集体所有的“小产权房”。
“小产权房”为何会如此便宜？这是些什么类型的房子，合不合法？购房者的权益有没有保障？能不能大量开发这类楼盘，以解决北京中低收入者买不起房的难题，给北京高烧的楼市降温呢？
记者日前从可靠渠道获悉，国土资源部正在研究把农村集体建设用地和城市建设用地纳入统一规划。这意味着，如果这一方案出台，农村集体所有权的“小产权房”和大产权房将具有同等的地位，可以到房地产市场上进行交易和买卖。虽然国土资源部为这一方案出台正在积极努力，但这一方案涉及到的问题比较复杂，要正式出台，可能还需时日。没有“五证”的“合法房产”
记者以购房者的身份，在售楼处业务员的带领下来到了前面提到的那个“小产权房”的楼盘现场。这个楼盘位于房山区周口店镇的某农村，远远就看见村中已有三四幢外观漂亮的6层泰式板楼。售楼员告诉记者，“这是另外一家开发商建的，去年就建好了，并已全部售完。我们建的是二期，有四幢楼，比一期会更好看。”这四幢楼有一幢主体工程已完工，另外两幢已建起了三四层，还有一幢刚挖地基。售楼员带记者一一参观了这四幢楼。一套90平方米的房子售价不过10万元。但要一次付清不能贷款。售楼员指着楼盘旁边的公交车站牌告诉记者，“你看这交通多便利，楼盘就在公交车站旁边。乘公交车50多分钟就能到市区。”
“在北京50分钟公交车程，远是不算远，这么便宜的价格，太实惠了。但又总觉得有点不踏实，”一位看房者小声嘀咕。
按有关规定，开发商和销售商在售房时应向购房者出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售（预售）许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（简称“五证”“两书”）。记者在该楼盘设在市区的售楼处和总部售楼处都没有看见“五证”中的任何一个证件。
记者试探地问：“你们有没有‘五证’？”
对方摇了摇头，“没有。我们是小产权，要是有‘五证’，买这个楼，没有30万元下不来。”
记者又问：“买你们这个房有房产证吗？”
售楼业务员：“有，购房款交清后一个星期就能办下来。”
按常规没有个一年半载房产证是办不下来的，记者疑惑地问，“是个什么样子，我看一下。”
对方给记者拿出了一个红色房产证，这个房产证与普通房产证没有什么区别，只有两项不同，一般房产证的使用年限为70年，而这个房产证的使用年限为购房者永远使用；还有就是一般房产证的发证机关是房屋土地管理局，而这个房产证的发证机关是村委会。
“村委会有资格发房产证吗？这个证有法律效力吗？这个建筑是不是违规建筑？”记者向售楼业务员提出了心中的疑惑，这位业务员肯定地告诉记者，“这个楼盘绝对不是违规建筑，这里距镇政府不过2公里，又在国道线上，第一期从开工到现在已三3年了，要是违规建筑，早就挖掉了。这个证件也绝对有效。”
至于这类房子的转让，根据业务员的介绍就更方便了，“买卖双方达成协议后，在村委会备案，卖方交回村委会发的房产证，村委会再给买方另发一个房产证即可。”业务员说。
就在距这个村一站路的另一个村也开发有“小产权房”，但楼盘距公共汽车站要走一刻钟，售价仅为800多元/平方米，而且还是现房。而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。
记者还了解到，不仅房山有大量“小产权房”，北京市的海淀、昌平、朝阳、通州、大兴等郊区县也都大量存在这类楼盘。全国各大城市郊区也都大量存在着“小产权房”。有媒体报道，山西太原几乎所有有条件的农村都在利用村里的集体土地开发房地产，估计至少有上百个项目，年开发量不少于正规商品房的开发量。宅基地上的楼市
这类由村委会发房产证的房子是否合法？记者咨询了建设部村镇建设办公室。该办公室一位人士告诉记者，“这个问题很敏感，他不好下结论。”他建议记者咨询北京市建委，市建委建议记者咨询房山区建委，区建委告诉记者，“合不合法看开发商 ‘五证’是否齐全，正规房地产开发项目，我们这里有备案，你说的这个楼盘，我们这里没有登记，但它属于村镇建设。”这位人士建议记者问一下区建委村镇建设办公室。
房山区村镇建设办公室一位人士谨慎地告诉记者，“他们好像是一个旧村改造项目，新农村到底怎样建，现在还不好说。如果你买房子个人住还是没问题的，只不过无法抵押贷款和上市交易。具体我也说不清楚，你还是问一下镇上。”周口店镇也表示“不清楚该建筑是否违规”，并建议记者向村委会咨询。
记者来到了该村的村委会，村委会就在一期危房改造的院里，改造后的危房即是前面提到的6层楼的两幢漂高的大楼。
“我们这个项目是旧村危房改造项目，是经上面批准的，不存在违规问题。”该村村支书理直气壮告诉记者。他们一期、二期项目，都没有占用耕地，是在拆去了村民危房后，在危房的宅基地上盖起来的。只不过村民原先是平房，我们把它变成了6层楼房。虽然居住面积扩大了6倍，但我们所占用宅基地的面积却没有扩大。“我们通过招商在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，让农民免费住上漂亮的楼房，改善农民居住环境，同时多出来的居住面积以低于正常房1/2的价格卖给城里中低收入者，让更多的人有房住，这对平抑居高不下的房价大有益处，何错之有。”
至于村委会是否有资格发房产证，这位村支书自有他的说法，“我认为村委会有资格发房产证。”他的理由是，按有关法律规定，农村土地和宅基地属村集体所有，我们在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，多出来的楼房，是村集体财产，村委会当然有资格处理属于他们自己的财产。购房者权益是“？”
“小产权房”对村民来说是百利而无一害，但对于购房者来说，无疑要承担着巨大的风险。北京前不久发生的一例城里人买村民房的官司，就足以让购“小产权房”者捏一把汗。
原来北京一市民李某在郊区花了10000元从一农民丁某手中买了一处民房，李对民房进行装修后，已住了五年。但农民丁某忽然要求李某搬走。后来他们起诉到了法院，李某虽手里有买房协议书，但法院还是判他输了官司，法院判定他把房子退还给丁某，丁某只付给李某部分改修费。原因是法院认定他们签订的协议不受法律保护，为无效协议。
房地产律师张仁和告诉记者，根据我国《土地法》“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护……”故法院判定李某输了官司。
“小产权房”购房合同其性质与之类似，同样不受法律保护。“小产权房”的购房合同，不能算作一个真正合同，最多只是个君子协定。一旦有一方要撕毁合同，另一方拿对方一点办法也没有。如果国家要对小产权楼盘所占的土地进行征用，业主也是没有资格享受拆迁补偿的。对“小产权房”应善加规范
人们制定法律的最终目的是为了维持社会平衡，让人们生活得更好。
随着房价的不断攀升，“小产权房”以低廉的价格在全国各大城市迅速蔓延开来，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。“小产权房”何去何从，是一棍子打死，还是允许其发展？记者采访了中国国土资源经济研究院经济政策法规室主任付英。
记者：小产权房一般都是村委会发产权证，一些村庄这么做是否合法？
付英：从法律角度严格来说是不合法的。我国《土地管理法》第六十三条明确规定，“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”这也就是说农民只能在宅基地上盖房自己使用，不能卖给城市居民。“小产权房”显然与这一规定相违背。
记者：小产权房既然违规，为什么没有人制止？
付英：我说它违规，只是从严格意义上说的。这中间有许多法律空白或缺陷。法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护……”但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定，主要是制定法律时还没有出现此类现象。在这种情况下说它违规也行，说不违规似乎也说得过去。“小产权房”其实就是一些人打“擦边球”。
国土部门的主要职责是保护耕地不减少，耕地是农民的立命之本，保护耕地，其实就是保护农民利益，国土部门关注最多的是一些地方在土地征用问题上对农民的侵权行为。对于把本该建平房的宅基地盖成楼房出售，从实质上来说它没有改变土地性质，也没有使耕地面积减少，一些农村这么做都是经过全村村民开会决定的。再说他们这么做不只对村民有好处，对城市同样有好处，使一些城市中低收入者买得起房，对缓解当前房价过高也有好处。
人们制定法律的最终目的是为了维持社会平衡，让人们生活得更好。法律条文相对于社会发展来说，它是相对静止的。随着社会的发展，如果执行原有的法律条文，所引起的负面作用大于它的正面功能，这些条文就该得到完善和修改。
记者：“小产权房”对社会有益处，是不是就该让它自由发展？
付英：“小产权房”要很好地引导规范才行，否则后患无穷，本来是好事，会变成坏事。如果不对小产权房进行管理，首先，一些村庄会打着旧村改造的旗号把耕地变成宅基地建房出售，不利于耕地保护。其次，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。第三，由于缺乏统一规划和管理，各个村庄遍地开花，影响城市规划建设，国家要征用时，如果按规定只给村民补偿，不给城里购房者补偿，这些城市购房者就只得被赶到大街上去，这显然是行不通的。还有就是“小产权房”没有人监管，不需缴纳契税和公共建设基金费，国家损失了大量税收。