2006一系列宏观政策调控市场———

    2006年，从中央到地方都出台了一系列的宏观调控政策，其中有一些政策涉及到二手房市场的交易情况，那么，这些政策对我市的二手房市场在今年一年的短暂时间里产生了什么影响呢？在年终盘点的时候，记者采访了我爱我家的相关市场研究人士，逐一分析对今年出台的政策出台前后对我市二手房市场产生的影响，以及目前市场的情况，希望对关注我市二手房市场的读者有所帮助。

    ●政策一：“国六条”

    颁布日期：2006.5.17

    实施日期：自发文之日起实行

    主要内容：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。

    实施前的市场状况：宏观调控政策的出台导致二手房房源开始放量，一部分业主为规避风险，进入市场进行解套。同时，政策中强调从“税收、信贷、土地、住房供应结构、规范房地产市场秩序”等方面对房地产市场加强调控作用，使得二手房市场开始进入规范化、有序化的发展态势，消费者的心理预期将会有所提升。

    实施后的市场反应：“国六条”有望促进“梯级消费”格局的形成，更有利于房地产市场的健康发展。政策推动住房二级市场和租赁市场的发展和完善，有利于分流一手房市场上的部分盲目消费人群，引导合理消费需求和梯级消费模式。不仅如此，法规的颁布正在逐步引导住房市场供应结构的合理化，改善中低收入群体的住房条件。“改变一手房供应结构、加大经济适用房开发面积、加快廉租房建设”等调控措施虽然都可以从一定程度上保护普通居民的正常住房消费需求，但要满足普通居民正常的住房消费需求，最直接、最见效的措施是大力发展二手房市场和租赁市场。●政策二：九部委“十五条”

    颁布日期：2006.5.29

    实施日期：2006.6.1

    主要内容：建筑面积90平米以下仍执行首付20%，而90平米以上执行30%；要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等。

    实施前的市场状况：此项条例的公布导致二手房房源开始放量，一部分业主为规避风险，进入市场进行解套。是对前段时间《国六条》的细化，要求明确，执行性和操作性很强，也便于进行监督、检查和考核，有利于政策的具体落实。既打击了一部分人的投机炒作行为，又保障了中低收入阶层的购房需求和房地产市场的正常运行。

    实施后的市场反应：随着政策实施的日渐深入，二手房房源供应量得以有效增加，由此在一定程度上促使一部分购房者把目光开始转向二手房交易市场，因此造成一手房价格得到相应调整，趋于平抑。同时，“新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等”条款有利于引导住房市场供应结构的合理化，改善中低收入群体的住房条件。

    ●政策三：《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》

    颁布日期：2006.5.31

    实施日期：2006.6.1

    主要内容：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    实施前的市场状况：营业税的开征导致涉税项目过户量激增，交易量上升，市场交易温度渐暖。由于北京的二手房市场的主要问题仍然处在供应量严重不足的卖方市场，那么营业税由两年延长到五年，可能在短期内会导致业主向购房人进行“税款转嫁”，从而使购房人购房的实际成本进一步提高。因此此项税种的征收会影响二手房房源权属的所占比重，尤其是二手商品房的交易数量。