当卖方在市场占主导地位时，危机只是一个距离遥远的名词，不会进入一些开发商的视野。而当事易时移，在本土楼市历经宏观调控之后，保守估计不少于30个项目将集中在2008年上半年放量，有些微妙的态势就亟需我们放大楼市细节来探询其中的究竟。于是，以产品消费终端的置业者为主导，了解楼市产品第一手动态信息以及人们消费心态发生的变化，并解析其中隐含的变数就显得尤为重要。

    基于此，一份由本报和风之铃房地产投资研究中心共同打造的《2007消费者置业报告》在这样的市场“语境”下诞生就更为弥足珍贵。今年昆明会有多少人想买房，哪个区域是大家关注的热点，昆明人究竟能承受多少房价？因形势变化而更具有“稀缺性”的住宅产品可否借势上行？受地产新政影响的产品如何脱颖而出……我们希望能真正站在需求的角度上，完全以置业者参与为依据，把置业者最直接、最真实的意愿表达出来，为昆明楼市的后续发展提供最有效的方向指引。

    北市区仍是购房者最想选取的区域

    解读：选择在一年内购房的消费者在逐年的增加，而选择在三个月内购房的消费者比重明显下降。

    今年国家央行五次调整利率，对目前房价上涨过快所起到的调控作用起到了一定的作用，但似乎这种作用对消费者不是很有利。房贷利率的提高，让真正有消费需求的消费者难以在短时间内支付，使得只能增长购房的时间。

    当卖方在市场占主导地位时，危机只是一个距离遥远的名词，不会进入一些开发商的视野。而当事易时移，在本土楼市历经宏观调控之后，保守估计不少于30个项目将集中在2008年上半年放量，有些微妙的态势就亟需我们放大楼市细节来探询其中的究竟。于是，以产品消费终端的置业者为主导，了解楼市产品第一手动态信息以及人们消费心态发生的变化，并解析其中隐含的变数就显得尤为重要。

    基于此，一份由本报和风之铃房地产投资研究中心共同打造的《2007消费者置业报告》在这样的市场“语境”下诞生就更为弥足珍贵。今年昆明会有多少人想买房，哪个区域是大家关注的热点，昆明人究竟能承受多少房价？因形势变化而更具有“稀缺性”的住宅产品可否借势上行？受地产新政影响的产品如何脱颖而出……我们希望能真正站在需求的角度上，完全以置业者参与为依据，把置业者最直接、最真实的意愿表达出来，为昆明楼市的后续发展提供最有效的方向指引。

    楼市是一个绝对意义的生态系统。一方面，消费者作为生态链中的最低层，他们是所有高级生态物种的生存基础；另一方面，在这个生态循环中，消费者又是生态链的终端，产生的一切只为消费者服务。因此，在房地产行业，由开发商一手研发、规划、设计、销售的楼盘，都应该以置业者需求为导向、由消费者来评定它的价值和表现。

      北市区仍是购房者最想选取的区域

    解读：从抽样调查中，我们可以看到北市区仍是购房者最想选取的区域。其次是滇池路片区和关南片区。从区位选择来看，每一个区域由于地域特征不一样，导致其区域发展轨迹的不同。目前政府加大了对北市区的投入，道路交通状况和相关配套在最近一两年有了明显改善，相信没有人会否认，北市区是在购房目标群体中，最能满足广大购房群体需求的一个区域。

      七成受访者近2年会购房

    解读：选择在一年内购房的消费者在逐年的增加，而选择在三个月内购房的消费者比重明显下降。

    今年央行五次调整利率，对目前房价上涨过快起到了一定的调控作用，但似乎这种作用对消费者不是很有利。房贷利率的提高，让真正有消费需求的消费者难以在短时间内支付，使得只能增长购房的时间。

    对消费者周边朋友的调查显示，住房的需求逐年在增加，在被调查消费者周围人际圈子中，选择在最近几年购房的比重很大。

    随着昆明房地产的迅猛发展，房地产产品走出了以普通住宅产品为主的模式，呈现出更为丰富的产品结构。同时，普通大众提高生活水准，改善居住品质，增进财富积累的需要成为房地产业多元化和持续繁荣的最刚性需求。

    解读：从对价格的预期来看，今年的变化值得注意，选择最低和最高价格的人群不是很多，较为集中的选择在2500元~3500元/平方米之间，近年房价的上涨让更多的消费者接受了市场的现实，从2004年的对比选择中可以看出来，2004年消费者对房价上涨的抗性是很大的，在逐年的市场发展中对房价上涨的抗性也在逐渐降低。尤其在今年，“买涨不买跌”的心理使今年推出的项目都无一例外地受到了市场的热捧。但市场和消费者的理性纵然在高吭的市场环境下也不容忽视。

      房价预期看涨

    解读：往年对房价的预期中，排除个人因素的影响还是呈现了逐年增加的趋势，但今年是大多数人取得一致的一年，将来房价的上涨似乎无可避免。

    购房者正在深刻地理解经济学中“用脚投票”的术语，即人们会用自己的行为对市场上的优劣产品进行选择，购房者群体的力量已经开始越来越深刻地影响市场。作为市场主导并且越来越理性的他们是否会为高房价“埋单”？许多人对昆明房价上涨的判断则已让开发商拿地和提升房价有了很多底气。

      经济实用住房最畅销

    解读：在具体的户型结构和居住面积来看，两室一厅和两室两厅的住房所占比重较大，今年房价的快速上涨，导致小户型住宅的需求非常的旺盛，而同时小户型的供给严重不足，使得众多消费者在选择户型的时候，首先考虑的就是小户型的经济实用住房。

      多层住宅仍是购房首选

    解读：很多购房者都在感叹，现在的多层住宅越来越少，其实原因很简单，其一，在寸土寸金的城市，多层利用率太低，是一种土地“浪费”；其二，多层住宅品质不太高，对城市形象的塑造不利。

    然而，城市的高楼大厦却无法掩盖多层楼宇特别是多层住宅的优越，多层住宅的升值潜力毋庸置疑。其一，多层住宅的住户年龄、收入、文化等结构比较均匀，所谓人以类聚，物以群分；其二，多层的居家氛围特别浓烈。很多多层社区的业主，在致富之后或者二次置业之后，仍然恋恋不舍原来的房子；其三，多层低密度社区“可塑性”大，可以接纳比较多的生活元素……因此，多层住宅仍是购房的首选物业。

    解读：从抽样调查中，我们可以看到北市区仍是购房者最想选取的区域。其次是滇池路片区和关南片区。从区位选择来看，每一个区域由于地域特征不一样，导致其区域发展轨迹的不同。目前政府加大了对北市区的投入，道路交通状况和相关配套在最近一两年有了明显改善，相信没有人会否认，北市区是在购房目标群体中，最能满足广大购房群体需求的一个区域。

    (春城晚报)