云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪：奥运年昆明房价上涨无悬念

    我省的户籍改革将再次拉动昆明住房的刚性需求 本报记者  苏颖  摄

    刚刚过去的2007年，昆明主城房地产市场价格经历由温变热的戏剧性变化。2007年一季度更跃至12.42%，2007年二季度时Hedonic指数增幅回落至7.98%，但3季度又跃至11.82%，四季度涨幅直达15.51%。为什么2007年昆明主城住宅房价会突然发力，狂飙不止呢？云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授认为，2008年，促使房价上涨的基本因素不会有太大改变，昆明房价总体仍将保持上升态势，还没有达到所谓的拐点，但涨幅会因国家宏观调控政策的实施而减弱。

    货币流动过剩抬高房价

    首先，CPI上涨引起的实际利率下降，是房价一路上扬的重要原因。根据房地产经济学理论，房价等于租金除利率，即房价与利率呈反比关系。而去年五月份走高的CPI导致实际负利率的出现，致使银行存款涌入房市和股市。货币流动性过剩导致房市和股市投资升温，从而抬高房价。

    股市“牛起”拉动房价上涨

    股市“牛起”也拉动了房价的上涨。我们计算了2006年以来股票价格指数与商品房销售额的相关性，结果表明我国股票市场对房地产市场存在一定的资产组合效应，即股价涨房价也涨，而股市与房市之间的替代效应却不明显。

    昆明住房刚性需求是另一助因

    人们对住房持续不断的需求，是昆明房价刚性增长的又一动因。一是新昆明建设步伐加快，吸引大量外地人口涌入昆明，形成一股强大的购房、租房群体。二是经济发展产生的换房需求。从今年春、秋两次房交会看，昆明本地人一直是购房主力，约占60%。事实证明，昆明人正在逐步释放他们的购房潜能，引领房地产市场。三是旧城改造与房屋拆迁产生的被动住房需求。正是昆明社会经济发展产生的住房需求，支撑了昆明房地产市场发展，也促进了房价的上涨。

    而商品房供求存在的一定缺口，直接拉动房价上扬。根据有关资料计算：2007年昆明开发商月均购买土地面积20.87万平方米，但是开发商月均开发的土地面积仅12.74万平方米，平均每月有8.13万平方米已被开发商购买的土地没有开发，占开发商月均购买土地面积的39%。

    2008户籍改革再次拉动需求

    首先， CPI上涨一时难以完全控制，由物价上涨引起的真实利率低位，仍将存在一段时间。因此，货币流动性将继续存在，房价也难以大幅下调。CPI和人民币升值的双重效将使房价下调的空间更加狭小。其次受到经济发展支撑的股市牛势还将继续。因此，2008年股市继续上涨的可能性较大，从而带动房市继续发烧；2008年全省将实行城市（镇）户籍改革，大幅降低外来人口入住昆明的门槛，将刺激外地人入昆买房和租房。最后，2007年出现的房地产供求缺口等结构性矛盾，今年不会一下子就全部解决。

    宏观调控下涨幅或趋缓

    从严控制信贷的紧缩性货币政策，将限制房地产投资性需求和开发商囤房行为，从而改变房地产供求结构，起到稳定房价的重要作用。国家征收物业税的政策，是影响今年房价的另一重要变量，这将在很大程度上增加房物持有成本，尤其是第二套房的持有成本。因此，2008年，促使房价上涨的基本因素不会有太大改变，昆明房价总体仍将保持上升态势，但涨幅会因国家宏观调控政策的实施而减弱。本报记者 戴川（春城晚报）