潜藏房屋供给充足市场刚性需求下降 开发商加速淘汰

    在王石“石”破天惊的呼吁购房者3、4年后再买房后，近日和地产圈的各界人士谈及2008的地产形势，有不屑的看好，也有急切的担心。在总结大家的说法后，一个初步的判定在笔者脑袋里形成：2008年，将会是北京地产的一个冰河时代。

    所谓冰河时代，笔者不希望广大购房者和地产人士认为是那个一直热炒的“拐点”，相反，笔者认为地产的“冰河时代”，是中国地产尤其是北京地产发展的必经之路，就像亿数年前恐龙称霸的大陆一样，冰河时代带来的变化，无所谓好坏，却不可阻止将开启地产的一个全新时代。以下，将从各个层面，浅析一下启动这个变局的各个诱因。

    调控 一浪高一浪

    逝去的07年被誉为地产的调控年，上半年一系列调控起初并未见到明显成效，却从一定程度上刺激了相关部门，从而直接导致了下半年一系列力度巨大如“整顿闲置土地”、“二套房征税”、“央行连续加息”等政策的出台。虽然这些政策在07年，由于实施时间较短，还没起到改变楼市局面的效果，却震慑巨大，它们的影响，势必持续到08年，发挥得淋漓尽致。

    而新年伊始，相关部门的组合套拳仍在继续。仅仅是在2008年的开年第一周，就出台了《北京市预售商品住宅交付若干规定》、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》、《廉租住房保障资金管理办法》，在今年2月1日，还要实施《住宅专项维修资金管理办法》。地产调控政策可谓一波接一波。关于这些政策的影响分析，眼下各大媒体已做了全面的预估，加上功效还未发挥到位的07政策，今年的地产市场，可以肯定仍然将是调控把舵的一年。

    供应量  有地无房

    楼市无房，奇货可居，供需决定价格，一直是房价上涨的第一市场要素。为了确证房屋的潜在房量，笔者查阅了北京市土地储备中心网站提供的最新数据，从2007年1月9日，截至到2008年1月2日，北京市总计宗地成交数量为88块，总面积达到633万平方米，土地集中供应区域为丰台、大兴、通州和昌平。而计划入市的土地面积，经笔者统计，超过50宗，面积超过800万平米。因此可以说，在未来的地产市场上，将有累计超过千万的规划建设面积入市。地产市场在年底形成土地供应的“井喷”态势。如果从这个数据上看，未来北京的潜在房屋供应量，应该说是相当充足，而据笔者通过了解，这些已经交易的宗地，大多会在08年年底和09年开始入市销售。

    这么多的土地供应，是否能解决市场无房的状态？各方说辞不一，开发商和代理行的观念趋于一致，即大多表示，大批量的土地集中供应，可以在一定程度上缓解市场过热的作用，但仍然不能从根本上解决问题。那如何从根本上解决市场狮子大开口，有多少地吸多少，照样无房可卖的局面？北京市国土资源局局长安家盛前些日子成表示：目前市场上上未形成供应量进行销售的土地尚有3000公顷，以容积率为3计算，可以供应8000万平方米的住宅。从此番言谈，似乎可以表明政府在土地供应方针上的态度。

    房价  高处不胜寒

    房价一直是百姓最为关注的话题。王石此次亮相央视的发言中谈到：房价太高，肯定会降。不知道是被他言重还是开发商的集体共鸣，近期在市场接触过程中，笔者了解到，京城一些在售项目，尤其以住宅为主，开始下调价格。07年12月开始，笔者从朝阳北路、亚奥板块的一些开发商处获悉：进入年底，销售量开始出现下降，降幅多在10%-20%之间。而众多媒体也在年底，开始爆料京城楼市掀起降价风潮。对此，笔者再次采访了朝阳北路某项目销售部负责人，该负责人表示降价只是年底的一种促销手段，也是对购房者一年以来支持项目的回馈。而据笔者统计，这种“年终回馈”的项目，总计超过12个，其中最多的，降价幅度达到数十万。

    如果说“年终回馈”是一个理由，那么对于那些刚开盘不久的项目呢？笔者走访了位于东四环的某新开盘项目。在年底开盘初期，该项目定价为15000元/平米，而在进入08年后，据销售人员告诉笔者，目前该项目的实际销售价格为13000元/平米。对于这些新开盘的项目而言，“年终回馈”只是一个漂亮的说辞。

    支撑点  租不敷揭

    或许太多的数字和政策，对于购房者和读者而言，有点云里雾里。那么根据国际上较为简单准确的楼市判断，即“租金乘数”法，可以有一个明确直观的结果。租金乘数＝房子现值/每年租金收入。国际上比较这一乘数的数值为12，即租金乘数小于12时候，楼市呈现为良好的状态，可以进行合理的购买和投资，但是如果租金乘数大于12，则在一定程度上，说明房价过高，有泡沫的成分。

    那么我们以东四环一套130平米的房屋为例，目前均价为13000元/平米，那么总价约为1960000元，而现在东四环130平米一般装修9成新房屋的平均租金水平约为5000元/月（数据来源我爱我家东四环某项目店），那么租金乘数为1690000/（5000×12）)≈28,这样的租金乘数，已经大大超过了合理范畴。而如果以这个公式去验证众多项目，可能连开发商都要大吃一惊。

    开发商  淘汰加速

    而之所以笔者认为2008年是京城楼市的一个冰河时代，那是因为从08年开始，地产市场上的开发商数量将急剧减少。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就曾指出，国家应该承担中低收入者的住房需求。同时他还认为，房地产是中国经济发展的晴雨表，承担着满足住房需求的社会责任和发展地产业的市场责任。而从目前的一浪接一浪的政府调控可以看出，政府认为解决住宅房价过高，是中央政府和地方政府共同的责任。从而会将工作重心，转移到解决大多数人的居住问题上。

    而近日地产大佬冯仑也指出：在未来3-5年里，房地产6万家公司(如果按照台湾的经验)，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。政府的重心转移，开发商的意识，加之如今拿地状况的严峻，笔者认为：大多数开发商过不了这个楼市冰河时代，是市场的必然走势。而在未来，唯有那些具有强大实力、品牌资质出众、同时敢于承担开放商社会责任的开发商，可以发展壮大。

    地产冰河时代会从08开始，也许持续2、3年，也许更久，但从一系列的市场和调控方向看，这正是中国地产，尤其是京城地产在发展过程中的必经之路。走过冰河时代，迎接地产新纪元。