史洪举

“买房就能上××小学”、“距国贸仅30分钟”，从2月1日开始，这些话语再不能在售楼广告中使用了。国家工商总局日前发布《房地产广告发布规定》，该规定将于2月1日起施行。其中要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

过分美化小区环境、物业管理、周边设施的宣传十分常见，敢于承诺办户口，就读优质学校的广告语更是屡见不鲜。为规范房地产的发展，保障购房者权益，完全有必要对房地产广告加以规范，向虚假广告说不，引入惩罚性赔偿制度。

花里胡哨、虚无缥缈的房地产广告属于虚假广告无疑。根据《广告法》有关规定，发布虚假广告的，最高可处以100万元以上200万元以下罚款。这样的罚款金额并不少，但对财大气粗的房地产商而言不过九牛一毛，违法成本较低。而且，有关部门在处罚虚假广告的同时，还应加强对购房者的权利保护。按照消费者权益保护法有关规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，消费者享有退一赔三的权利。遗憾的是，不管是理论还是实践层面，通常认为该规定并不适用于商品房买卖合同。按照有关规定，只有存在一房二卖、无证销售、先卖后抵押等特定情形时，购房者方能主张不超过已付房款一倍的赔偿，且以购房合同不能实现为前提。在房地产商十分强势的背景下，该规定显然无法有效保护购房者权利。譬如，当购房者以小区绿化未达到宣传效果，不能就读承诺的学校为由索赔时，应就损失金额进行举证，否则该诉求可能得不到支持。问题恰在于此，实践中基本上难以准确地确定此类损失，购房者仅能得到寥寥无几的补偿。

规范房地产广告乱象，既要敢于惩戒违规者，更要注重保护购房者。经营者提供普通商品有欺诈行为的，应要求欺骗购房者承担更重的赔偿责任。具体而言，就是让做虚假房地产广告者以已付购房款为基数，结合其过错程度，按比例或倍数对购房者承担责任。这样一来，房地产广告乱象才能得到遏制，保障购房者的权利。