近年来，业主与物管间的矛盾纠纷频发。作为省会城市的昆明，小区数量多且集中，业主与物管之间的冲突尤为突出。

我们的“家”该如何管？如何同心共建小区这个大家园？这些都是值得关注和探讨的话题。

业主与物业矛盾频发

近日，家住昆明市柏联广场住宅区的多名业主向本报反映，小区物业管理中存在诸多问题。业主们表示，该小区建盖于2002年，业主入住至今未成立业主大会，小区物业由柏联商业管理公司（以下称“柏联商业”）负责。10年前，柏联商业未征得业主同意便将小区绿化带改建成为商业区，曾一度引发业主不满。“这几年业主与物管的矛盾愈演愈烈。首先是物管未经大部分业主同意，将小区的会所出租，所收租金情况从未向业主公布；其次是物管以电梯、门禁老化为由向每户业主收取8000多元的维修费。业主不缴纳，物管就扣押业主车辆、断掉业主水电等。”多位业主还反映，物管公司在管理过程中不与业主协商、沟通，物管费收支情况不公示，违反了《昆明市物业管理办法》相关规定。小区业主曾多次与物管沟通协商物管过程中存在的乱收费、账目不清等问题，但没得到回应，希望能为小区重新选个“管家”。

柏联商业相关负责人陈庆斌就此回应说：“小区住宅投入使用近20年，设施、设备老化，如电梯、门禁等都出现了不同程度的损耗，需要更换。针对物管费公示的问题，陈庆斌回应，该住宅区物管费于2011年上调过一次，从1.5元 /平方米/月上调至2元/平方米/月，一直维持至今。该小区住宅总建筑面积为1.88万平方米，每年公司可收取约50万元物管费。但每年用于物管方面的开支，包括人员工资、设备维护、垃圾清运、二次加压等费用却需60万元左右。公司目前在亏损运营，不存在向业主收取不合理费用的情况。

对于物管公司的回应，业主们并不认可。多数业主认为，物管公司没有提前就电梯、门禁等需要维修的事宜及所涉及经费向业主公示，由于大部分业主都不同意交费维修，物管公司采取多种方式逼迫业主，部分业主迫于无奈，只有交钱。一些业主还说，物管公司从未告知业主物管费收支状况，因为有媒体来采访，物管公司迫于压力才公开。

住宅小区物业管理矛盾凸显

类似柏联广场住宅区业主与物管矛盾激化的问题并非个案。记者梳理了近年来部分昆明各小区业主与物业发生矛盾纠纷的报道：

2009年，创意英国小区业主因对物业服务质量、公共收益及服务合同等问题不满而选聘新物业，当年12月炒掉原物业公司后，因业主之间意见分歧，新物业公司只能以帐篷作为临时办公点。

2013年，三合苑小区曾出现业主与物业“互炒”的情况，物业于年底撤管，小区物业服务处于“真空”状态。

2016年，江东花城小区业主因对物业管理不满，通过业主大会重新聘请了新的物管公司入驻小区，并上演了“新老物管夺权战。”

今年3月，昆明锦悦四季小区物管在未经业主同意的情况下，将小区广场改为临时停车场，引发业主不满。

针对近年来业主与物管发生的矛盾纠纷，云南省物业管理行业协会会长宋有兴分析说，目前我省物管公司有1900多家，其中800多家在昆明。昆明物业管理公司与业主的矛盾较为突出，其中住宅小区更是冲突多发区。他认为，住宅物业与业主纠纷主要表现为，物管指责业主不缴费，业主指责物管服务不到位。他表示，物业管理服务市场欠缺自由选择、物业服务质量不理想、物业服务企业乱收费、物业管理费用收支不透明，以及业主依法、理性参与小区决策管理的能力和热情不高等因素，是造成目前小区物管乱象的主要原因。

据了解，我省住宅小区的物业管理由开发商的物业管理子公司直接进行管理或由开发商指定物业服务企业进行管理的，占市场总量的80%以上。房地产开发商在出售小区住房时捆绑售卖物业管理，业主只能被动接受。一些新建小区的收费标准在购房之前由物业服务企业定好，部分业主觉得收费过高，不愿缴费。业主入住后，发现开发商遗留问题，因无法找到开发商，便将矛盾焦点对准物业服务企业，而物业服务企业没有办法去约束开发商，导致无力解决业主面临的问题，从而让业主更加不满。部分物业管理中还存在擅自经营地上场地收取停车费或在电梯内、屋顶、墙面等部位设置广告栏收取费用等各种乱收费现象。此外，部分物管从业人员素质尚不达标、管理手段落后、服务意识差、服务质量不佳等，也会引发业主不满。

引入先进理念 完善物业管理

如何才能选出让业主满意的好管家？

业内人士认为，目前，由于物业管理市场准入门槛较低，造成企业良莠不齐，行政主管部门应尽快出台符合云南实际，与《物业服务企业资质管理办法》相配套的地方性法规，完善物业管理企业的资质管理。完善物业管理招投标办法的实施细则，对违规行为要追究法律责任。

同时，目前我省住宅小区物业管理纠纷主要采用诉讼的途径解决。耗时、耗钱，处理效果不佳，因此解决物业管理纠纷的手段应该多渠道，比如：引进先进地区的管理经验，建立物业管理职业资格认证和继续教育制度，解决目前物业服务企业对应用复合型人才的需求，实现人才培养与社会需求的对接；引导公众树立正确的物业消费观念等。

频繁发生的小区物管矛盾纠纷，不仅是事关广大市民切身利益的民生大事，同时也是事关和谐社会建设的焦点问题。希望相关部门和社会各界进一步提高认识和增强共识，为共建小区和谐多尽职尽责。（记者 王怡文）